Gehört das Depositum dem Vermieter oder Mieter?

geschrieben am 28.04.2013 von Rainer Kronauer

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Gehört das Depositum dem Vermieter oder Mieter?


Der Deposit oder die Kaution für eine Mietimmobilie – seit jeher stellt sich die Frage, wem dieses Geld eigentlich im Fall des Falles zusteht. Dass es sich grundsätzlich um das Geld des Mieters handelt, ist so weit für die meisten Immobilienbesitzer klar. Nur, was ist im Schadensfall oder wie hoch darf der Deposit eigentlich sein? Das sind Fragen, die oftmals weniger klar sind.

Die Form, in der die Kaution geleistet wird


Die Rechte und Pflichten hinter dem Deposit stärken vor allem die Rechte des Mieters. Für Wohnraum darf die Kaution drei Kaltmieten nicht übersteigen, für gewerbliche Flächen hingegen ist sie Verhandlungssache zwischen beiden Vertragsparteien. Es ist nicht vorgeschrieben, wie der Mieter die Kaution zu erbringen hat, also ob beispielsweise bar, als Versicherungspolice oder in Form einer Bürgschaft. Auch eine Kombination aus verschiedenen Sicherungsformen ist denkbar. Erfolgt die Deposit-Zahlung bar, muss der Vermieter den Betrag gesondert von seinem restlichen Vermögen auf den Namen des Mieters lautend zu den gängigen Zinsen anlegen. Andere Anlageformen können von beiden Parteien gemeinsam vereinbart werden.

Der Deposit ist zwingend an den Vermieter zu leisten


Unabhängig davon, ob als Bankbürgschaft, Bareinlage oder Kautionsversicherung, der Mieter ist zwingend zur Leistung verpflichtet, selbst wenn das Mietverhältnis bereits gelöst wurde. Außerdem stellt eine Nichtbereitstellung der Kaution einen Vertragsbruch dar und der Vermieter hat daher das Recht, dem Mieter jederzeit ordentlich zu kündigen. Einige Gerichte vertreten sogar die Auffassung, dass hier der Grund für eine fristlose Kündigung gegeben sei. Zudem hat der Mieter während der Mietdauer kein Recht, Mietzins einzubehalten und dabei auf die Kaution als Zahlungsmittel hinzuweisen. Anders ausgedrückt: die Kaution darf nicht „abgewohnt“ werden. 
 

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Die Zinsen aus der Anlageform für die Kaution


Ist der Mieter mit der Kautionszahlung in Verzug, stehen dem Vermieter keine Verzugszinsen zu. Umgekehrt muss der Vermieter jedoch die Zinsen aus der Kautionsanlage spätestens zum Ablauf des Mietvertrags ausbezahlen. Die Zinsen dürfen außerdem nicht zur eventuellen Schadensverrechnung verwendet werden, da die Kaution drei Kaltmieten nicht übersteigen darf. Stellt der Mieter zum Beispiel durch eine Kombination von Barkaution und Bürgschaft einen Kautionsbetrag zur Verfügung, der diese drei Kaltmieten übersteigt, hat der Vermieter kein Recht, Anspruch auf den Mehrbetrag zu erheben.

Wann und wie lange die Kaution einbehalten werden darf


Auch die Rückgabe der Kaution an den dann ehemaligen Mieter stellt viele Vermieter und Mieter vor ein Problem. Dem Vermieter wird per Gesetz eine Überlegungsfrist eingeräumt. Allerdings ist nicht geregelt, wie lange diese Frist sein kann oder darf. Auch der BGH hat sich bisher nicht klar dazu geäußert. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine Überlegungsfrist zwischen drei und sechs Monaten angemessen erscheint. Jedoch auch nur dann, wenn bei der Wohnungsübergabe kein Übergabeprotokoll den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bestätigt. Ist laut eines solchen Übergabeprotokolls das Mietobjekt in einwandfreiem Zustand, muss auch die Kaution nebst Zinsen zurückgegeben werden. Das Einbehalten mit Vermerk auf eine in sechs Monaten erfolgende Nebenkostenabrechnung ist nicht ausreichend.



Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team von RE/MAX Invest Worms, Ihrem Immobilienmakler in Worms, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!


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